Planungsphase 9 – Objektbetreuung und Dokumentation

Der Hausbau geht seiner Vollendung entgegen. Die Fenster und die Außentüren sind eingebaut, das Dach wurde eingedeckt, der Estrich ist in allen Räumen verlegt und die Treppe zum Obergeschoss ist fertig. Jetzt beginnt der Innenausbau. Dazu gehören unter anderem das Verputzen der Wände, die Dämmung des Daches, das Anbringen der Sanitärobjekte und der Heizkörper und eventuell das Verlegen der Bodenbeläge.

Wenn alle Handwerker fertig sind, macht der Architekt eine Baubegehung. Dabei listet er auf, welche Leistungen laut Leistungsbeschreibung erbracht worden sind und welche vielleicht nicht. Der Bauherr kann nun sehen, ob alles das, was er haben wollte, auch seinen Vorstellungen entspricht. Treten jetzt Differenzen auf, können sie noch relativ schnell und unkompliziert beseitigt werden.

Bevor man losschimpft sollte man aber immer bedenken, dass Handwerker auch nur Menschen sind, denen auch mal ein Fehler unterlaufen darf. Gibt es gravierende Mängel oder Fehler, wird dem Handwerker vom Architekten eine Frist gesetzt. Werden die Mängel innerhalb dieses Zeitraums nicht repariert oder behoben, hat der Kunde das Recht, einen Teil des vereinbarten Preises einzubehalten. Aber keine Angst, solche Fälle werden meist gütlich geregelt und enden selten vor Gericht.

Nun setzen sich der Architekt und die nun stolzen Hausbesitzer noch einmal zusammen. Sie gehen den Hausbau noch einmal von Anfang bis zum Ende durch. Der Architekt hat während der gesamten Bauzeit ein Bautagebuch geführt, in dem jeder Abschnitt genau dokumentiert wurde. Anhand dieses Bautagebuches können die Bauherren nachvollziehen, wann was und von wem am Bau gemacht worden ist. Das hilft bei späteren Garantie- oder Gewährleistungsansprüchen. Hier sind auch alle Baukosten einzeln aufgelistet. Deckt sich diese Liste mit der zuvor aufgestellten Kostenliste der Bank, dann ist alles richtig gelaufen. Jetzt muss nur noch die letzte Architektenrate gezahlt werden und aus den Bauherren werden endgültig stolze Hausbesitzer. Wer will, kann jetzt noch eine so genannte „House Warming Party“ feiern, bei der alle, die beim Bau geholfen haben, noch einmal zusammen kommen.

Planungsphase 8 – Bauüberwachung

Die Vorbereitungen sind endlich abgeschlossen. Der Bauantrag wurde genehmigt, die Finanzierung steht und alle Aufträge sind vergeben worden: Das „Abenteuer Hausbau“ kann endlich beginnen. Der Architekt stellt einen festen Zeitplan auf. In diesem Plan, auch Baudiagramm genannt, steht, wie viel Zeit jeweils für die einzelnen Bauabschnitte geplant ist. Dieser Zeitplan ist sehr wichtig, denn die Finanzierung hängt in großen Teilen davon ab. Normalerweise überweist die Bank die erforderlichen Summen nach Bauabschnitten.

Das beginnt mit der ersten Architektenleistung und dem Ausmessen des Grundstücks und dem Aushub der Baugrube, geht über die einzelnen Gewerke und führt bis zur endgültigen Abnahme. Dabei laufen die Kosten natürlich weiter, auch wenn auf der Baustelle nicht gearbeitet wird. Deshalb ist es wichtig, sich auch von den Handwerkern den Zeitplan garantieren zu lassen. Auf der anderen Seite verlangen Handwerker in der Regel Abschlagszahlungen, wenn Teile ihrer Arbeit abgeschlossen sind und abgenommen wurden.

Ob auch alles mit rechten Dingen zugeht und die Kostenaufstellungen auch korrekt sind, obliegt der Überprüfung des Architekten. Von jetzt ab übernehmen er und der Bauleiter die Regie auf der Baustelle. Wenn Keller oder Bodenplatte fertig sind, beginnt der eigentliche Hausbau. Die Außenmauern werden hochgezogen und der Dachstuhl wird aufgesetzt.

Nun ist es an der Zeit für das obligatorische Richtfest. Dazu werden alle am Bau beteiligten Handwerker und sonstige Helfer, wie Familie und Freunde eingeladen. Im Rohbau geben die Bauherren für alle eine kleine, rustikale Party. Wichtig sind Bier, belegte Brötchen, eventuell eine heiße Suppe (je nach Jahreszeit), Musik und vor allem gute Laune. Der Zimmermann sagt seinen Spruch auf und der Richtkranz wird festgemacht. Ein schöner Brauch, der dem Haus und seinen Bewohnern Glück und Segen bringen soll. Sind die einzelnen Gewerke fertig und funktionsfähig, müssen sie vom Bauamt oder von einem Innungsmeister abgenommen werden. Bei der Heizung macht das zum Beispiel der Schornsteinfeger, der für den Bezirk zuständig ist.

Planungsphase 7 – Mitwirkung bei der Vergabe

Mit der Mitwirkung bei der Vergabe geht die Bauplanung in die heiße Phase über. Jetzt müssen Entscheidungen getroffen werden und alle Verträge müssen unter Dach und Fach gebracht werden. Noch einmal setzen sich die Bauherren, der Architekt und die Handwerker zusammen und besprechen die letzten Einzelheiten. Jetzt besteht noch die Möglichkeit, etwas zu ändern. Schließlich werden die Aufträge verteilt.

Die Bauherren waren bei ihrer Bank und haben nun einen konkreten Finanzierungsplan, in dem alle Gewerke, Kostenvoranschläge und alle Kosten, die definitiv mit dem Bau des Eigenheims in Zusammenhang stehen, aufgelistet. Darin sind auch schon die voraussichtlichen Kosten für die Außenanlagen, den Bodenaushub und die Kosten für einen Keller oder eine Bodenplatte enthalten.

Auch beim Ausheben des Baugrundstücks kommt es immer wieder zu Diskussionen. Viele meinen, es würde reichen, einen Bagger zu mieten und das Ganze selbst in Angriff zu nehmen. Sie vergessen dabei gerne den riesigen Berg Muttererde, der irgendwo hingeschafft werden muss. Schneller und letztendlich immer günstiger macht das ein Bauunternehmer. Er sorgt auch dafür, dass die Erde abtransportiert wird. Ob für das zukünftige Haus ein Keller oder nur für eine Bodenplatte in Frage kommt, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einem muss das Grundstück einen Keller zulassen. Was zum Beispiel bei einer Hanglage nicht oder nur selten in Frage kommt. Hier kann man erfahrungsgemäß entweder einen Teilkeller oder eine Bodenplatte bauen.

Ein Keller hat natürlich viele Vorteile. Er sorgt für eine bessere Wärmedämmung und kann dabei helfen, ein Haus zu finanzieren. In einem großen Keller kann eine Souterrainwohnung eingerichtet werden, die vermietet werden kann. Oder später für die Kinder hergerichtet wird. Es ist vernünftig in einem Keller schon einmal die Anschlüsse für eine Küche und für ein Badezimmer legen zu lassen. Zum anderen ist ein Keller ein guter Vorratsraum und kann auch als Büro, Fitness- oder Partyraum genutzt werden.

Planungsphase 6 – Vorbereitung der Vergabe

Jetzt wird es langsam aber sicher ernst für die Bauherren. Die einzelnen Gewerke müssen vergeben werden. Die Gespräche und Planungen mit den Handwerkern sind geführt und alle Kostenvoranschläge und Leistungsbeschreibungen sind eingeholt. Zu diesem Zeitpunkt fällt vielen zukünftigen Eigenheimbesitzern ein, dass sie eventuell doch noch eine Menge Geld einsparen können, wenn sie das eine oder andere doch selbst machen würden.

Einige, die in ihrer ersten Wohnung vielleicht mal tapeziert haben oder bei der Schwiegermutter mal einen Teppichboden verlegt haben, denken plötzlich, sie würden auch die komplette Sanitärinstallation bewältigen. Das ist erfahrungsgemäß ein riesengroßer Fehler. Es ist ein großer Unterschied, ob man eine Steckdose montieren oder eine Lampe aufhängen kann oder sich daran macht ein Stromkabel zu verlegen. Zumal die Elektroinstallation nur von einem Elektromeister durchgeführt werden darf und auch von ihm abgenommen werden muss. Das gilt auch für die Sanitär- und Heizungsinstallation.

Aber es gibt auch Kompromisse. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, dass der Elektriker alle Leitungen im Rohbau bis zu den so genannten „Blindanschlüssen“ legt. Das heißt, alle Kabel, Ummantelungen, Abzweigungen und der Sicherungskasten werden von einem Fachmann bis zu den Steckdosen und Lampenauslässen verlegt. Der Bauherr montiert nur noch die Steckdosen und Lichtschalter. Oder bei den sanitären Anlagen werden auch wieder sämtliche Zu- und Ableitungsrohre bis zu Anschlüssen verlegt und die Hausherren bringen selbst die Sanitärobjekte wie Waschbecken, Toiletten und die Badewanne zusammen mit den Armaturen selbst an.

Eine andere Alternative von aktiver Mithilfe könnten die Bodenbeläge sein. Der Maurer macht den Estrich und der Bauherr verlegt die Fliesen oder Teppiche selbst. Man sollte dabei aber immer bedenken, dass das Selbstbauen zwar Geld sparen hilft, aber Zeit kostet. Denn kaum ein Bauherr verfügt über die Routine eines erfahrenen Handwerkers. Wer einen großen Bekanntenkreis hat, hat es schon einfacher. Nach Feierabend findet sich vielleicht der eine oder andere Freund, der mit anpackt.

Planungsphase 5 – Ausführungsplanung

In dieser Phase des Hausbaus beginnen die konkreten Gespräche mit den Handwerkern, die zusammen mit dem Architekten geführt werden. Der Elektromeister hat jetzt zum Beispiel schon eine so genannte Montageliste. In dieser Liste ist die genaue Stückzahl der Steckdosen, Lichtschalter und Abzweigdosen ebenso erfasst wie die Meterzahl der erforderlichen Kabel und Rohre. Aber auch jede einzelne Lüsterklemme oder – wenn gewünscht – zum Beispiel auch kindersichere Ausführungen der Steckdosen sind aufgeführt.

Anhand des Grundrisses geht der Architekt mit den Bauherren jedes Zimmer einzeln durch. Dabei wird festgelegt, wo welche Steckdose angebracht werden soll. Erstaunlicherweise gehen viele Bauherren besonders in der Küche sehr sparsam mit Steckdosen um. Aber genau in der Küche werden die meisten gebraucht. Wer jetzt spart oder nicht auf die Ratschläge eines erfahrenen Elektromeisters hört, erlebt am Ende eine böse Überraschung. Nämlich spätestens dann, wenn neben dem Toaster auch noch die Kaffeemaschine und der Eierkocher in Betrieb genommen werden sollen und leider nur eine Steckdose an der Wand zur Verfügung steht. Auch hier treffen manchmal Wunsch und Realität hart aufeinander.

Ein aktueller Trend sind Zimmerdecken, die wie ein „Sternenhimmel“ aussehen. Diese Beleuchtung, die aus sehr vielen kleinen Halogenlampen besteht, ist für viele die perfekte Illuminierung, besonders im Bad oder im Schlafzimmer. Von der Ausführung her sind solche Sonderwünsche für den Elektriker kein Problem, aber man sollte dabei überlegen, wie hoch die Stromrechnung ausfallen soll. Das gilt zum Beispiel auch für eine übermäßige Beleuchtung von Räumen, in denen man sich nicht ständig aufhält oder für eine wattstarke Lampe, die den Eingangsbereich ausleuchtet.

Wer möchte, kann auch direkt den Einbau einer Alarmanlage oder von effektiven Rauchmeldern in Auftrag geben. Letztere können Leben retten, sind aber bei uns, anders als in den USA, noch keine Pflicht. Eine solche Montageliste erstellen auch der Installateur, der Fliesenleger oder der Dachdecker. So bekommt der Bauherr einen ausführlichen Überblick, was in seinem Haus tatsächlich verbaut wird.

Planungsphase 3 – Entwurfsplanung

Wenn der Architekt seine Planung mit den Bauherren soweit abgestimmt hat, beginnt er in der nächsten Phase mit der Entwurfsplanung, das bedeutet, er beginnt mit der konkreten Planung und fertigt die Zeichnungen an, die dem örtlichen Bauamt vorgelegt werden müssen. Die Räume des zukünftigen Hauses sind nun alle maßstabgerecht gezeichnet. Jede Wand, jedes Fenster und jede Tür ist jetzt bereits an ihrem späteren Platz. Bei Fertighäusern muss man auf eine Besonderheit achten: die Bauherren, die bei einem Fertighausanbieter ein so genanntes „Musterhaus“ kaufen, sollten sich vor der Vertragsunterschrift genau darüber informieren, inwiefern der Grundriss dieses Hauses noch verändert werden kann. Bei den meisten Musterhäusern kann am bestehenden Grundriss nichts mehr verändert werden. Diese Häuser sind nicht umsonst oft sehr preisgünstig. Die Architektenleistung wird in großen Teilen der Planung nicht mehr notwendig, das wirkt sich letztendlich auf den Endpreis aus. Wer aber ein Musterhaus findet, das genau seinen Vorstellungen entspricht oder den Anforderungen genügt, der hat Glück und kann unter Umständen ein Haus zum Schnäppchenpreis kaufen. 

In der Entwurfsplanung sind auch bereits alle Gewerke enthalten. Das heißt, die Heizungsanlage steht fest, die sanitären Einrichtungen sind fest eingeplant und die Form und Größe von Gauben und Erkern ist endgültig. Der Architekt hat schon in der Bauvoranfrage erfahren, welche Dachneigung und -form in Frage kommt und alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Aber keine Angst, selbst in dieser Bauphase gibt es noch die Möglichkeit, einige Dinge zu ändern.

Der Bauherr wird nun auch ausführlich darüber informiert, wie sich die einzelnen Gewerke zusammen setzen und was jeder einzelne Posten ungefähr kosten wird. Damit haben die Bauherren einen Überblick, wie viel sie zum Beispiel maximal für die Elektroinstallation ausgeben müssen und können mit diesem Kostenüberblick Angebote und Kostenvoranschläge bei örtlichen Elektrobetrieben einholen. Für diejenigen, die beispielsweise die Sanitärinstallation selbst machen möchten, gibt es nun eine detaillierte Auflistung aller benötigten Materialien. 

Planungsphase 2 – Vorplanung

Auf der Grundlage des ersten Entwurfes vom Grundriss beginnt der Architekt zusammen mit den Bauherren nun mit einer konkreten Zeichnung. Dieser Teil der Bauplanung ist erfahrungsgemäß einer der langwierigsten. Alle die sich noch nie mit der Planung eines Hauses auseinander gesetzt haben, werden schnell feststellen, dass zwischen Wunsch und Wirklichkeit oft Welten liegen. Zunächst muss der Bauherr die behördlichen Hindernisse überwinden. Dazu gehört auch der Gang zum städtischen Bauamt. Hier wird zum Beispiel festgelegt, welche Form das zukünftige Eigenheim haben darf. In einem schon bebauten Gebiet, in dem ausschließlich Einfamilienhäuser stehen, wird selten ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus genehmigt. Aber auch ein Haus mit Flachdach kann nicht so ohne Weiteres in einer Siedlung mit mehrgeschossigen Häusern stehen. Auch die Form des Daches spielt dabei eine Rolle. Wo überwiegend Satteldächer sind, wird üblicherweise kein Pult- oder Walmdach genehmigt. Alle diese Dinge klärt der Architekt im Vorfeld schon ab. 

Nun beginnt der Architekt damit, erste Skizzen zu erstellen. In Fachkreisen werden diese Skizzen übrigens „Meckergrundlagen“ genannt und das aus gutem Grund: Die zukünftigen Hausbesitzer haben natürlich ganz besondere Vorstellungen von ihrem Traumhaus. Sehr beliebt sind Badezimmer in der Größe eines Wohnzimmers mit Essbereich (ca. 25 qm). Jeder vernünftige Architekt wird versuchen, die Bauherren bei diesem Wunsch umzustimmen. Spätestens wenn die Kosten für einen solchen Badetraum errechnet worden sind, kommen viele wieder auf den Boden der Tatsachen zurück. Auch zu groß geplante Kinderzimmer sind immer wieder Verhandlungssache. Was wird aus den riesigen Räumen, wenn die Kinder aus dem Haus sind?

Um den Hausherren ihr Haus auch plastisch darzustellen, gibt es spezielle Computerprogramme oder maßstabsgerechte Modelle. Wichtig ist immer, welche reine Nutzfläche ein Haus letztendlich haben soll. Davon hängt auch die Finanzierung ab, denn jedes kleine Extra kostet auch extra. Jede Gaube, jeder Erker und jeder Balkon kosten viel Geld. Diese Gewerke sehen zwar gut aus, aber manchmal ist ein Vorrats- oder Hauswirtschaftsraum eine bessere Investition.

Planungsphase 1 – Grundlagenermittlung

Für viele gehört ein eigenes Haus zu den größten Wünschen. Aber viele Menschen fürchten sich vor den (vermeintlich) vielen Hindernissen, die der Bau eines Hauses so mit sich bringt. Wer sich einmal dazu entschlossen hat zu bauen, wird schnell feststellen, dass alles nur halb so schlimm und kompliziert ist wie anfangs angenommen. Das fängt schon mit der Planung an.

Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, führt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zunächst ein ausführliches Gespräch mit dem zuständigen Architekten. In dieser Leistungsphase setzen sich der Bauherr und der Architekt zusammen und ermitteln alles, was mit den Vorstellungen, Wünschen und finanziellen Möglichkeiten der Bauherren zusammen hängt. Haben die Bauherren bereits ein Grundstück, gehört die Begehung dieses Grundstücks zu den ersten Aufgaben des Architekten. Anhand der Lage kann er den Bauherren Vorschläge unterbreiten, zum Beispiel wie die Räume perfekt an den Himmelsrichtungen ausgerichtet werden können. Keiner möchte ein Wohnzimmer in östlicher Richtung, in dem nur am Morgen die Sonne scheint. Auch bei Grundstücken, die eine eher schwierig zu bebauende Lage haben, wie ein Hang- oder Eckgrundstück, hilft der Architekt den Bauherren, eine Lösung zu finden.

Zu den Leistungen eines Architekten gehört es auch, Erkundigungen über das Grundstück in archäologischer Hinsicht, aber auch in Hinsicht auf eventuelle alte, unterirdische Mülldeponien, einzuholen. Einer der wichtigsten Aspekte ist die Frage nach den persönlichen Vorstellungen und Wünschen der Bauherren. Welche Gewerke sind machbar und welche nicht, diese und andere Fragen zum Aussehen des Hauses werden ausführlich erörtert. Wenn die Bauherren ein Ausbauhaus möchten, weiß der Architekt welche handwerklichen Leistungen der Bauherr in der Regel selbst ausführen kann und welche er besser einem Fachmann überlassen sollte. Auch die Frage nach einem umweltgerechtem Haus wird erörtert. Auch bei der Erstellung eines konkreten Finanzierungsplans steht der Architekt den Bauherren zu Seite. Am Ende der Grundlagenermittlung steht immer der erste, noch provisorische Grundriss.